不動産買い替えNAVI

買い替えローンを利用するときには、入念な準備と計画が必要となります。
中でも１番大事になってくるのは買い替えと買い替えローンなどのタイミングですね。
買い替えを行う場合、そして買い替えローンを利用する場合は、まず、抵当権の抹消、そして物件の売却と購入ををこなうタイミングをスムーズにしなければいけません。
不動産を売却したのに、抵当権がまだ残っていた場合は、売主が債務不履行となるのです。

そのためには、信頼できる不動産会社の存在が欠かせません。
不動産会社と金融機関に方にお願いして連携をとってもらって、タイミングよく取引や、様々な処理を行わなければなりません。

不動産の売買のタイミングは売るほうか買うほう、どちらを先行させるかによって、状況は全く違ってきます。
買い替えをする場合は、不動産のタイミングはとても重要になり、ローンの切り替えのタイミングと売却のタイミングが合わないなかなか難しいものがあります。
まず、買い替えを考えた段階から、不動産会社や金融機関の方と入念な計画そして調整が必要となります。

とくに、不動産を売却して売却損が発生する物件な場合は、買い替えローンを利用しますが、その場合はとくに金融機関の方との充分な打ち合わせが必要となります。
自分が納得できるまで、担当者に方と相談してみると良いでしょう。

転勤や子供の学校の問題など、いろんな理由で不動産を買い替えすることが必要になる方がいらっしゃいます。
時間がないあまりに、売却を急いで、安値で売ってしまった・・・という話もよく聞きますが、買い替えは入念な計画を立てて行いたいものですね。

家を買い替えたい。
しかし、家のローンはまだ返済していない。
住宅ローンが残っている不動産を売却して新しい住宅に住む。
いたって簡単なことではありますが、売却益が出た場合は次に購入する不動産の頭金にもなりますし、いいですね。しかしその反対に売却損が発生する場合もありますね。
そういった場合には買い替えローンを利用することになります。
不動産を売却してもローンが完済できなかった場合に、その残債分を上乗せして新しい不動産の住宅ローンを組む方法です。

買い替えローンのメリットは、低金利のときには、今よりも金利の低い住宅ローンを組み、新しい不動産を手に入れることが出来るということです。
デメリットは、もちろん売却損の分を補填したのに上乗せとして新しい不動産を頭金なしの全額借り入れというローンを組むことになりますので、金利によって変わってはきますが、借入金が現在よりも大きくなってしまうケースも考えられます。

買い替えのローンの商品を出している金融機関をご紹介します。

みずほ買い替えローン

http://www.mizuhobank.co.jp/loan/housing/replacement/

りそな住み替えローン

http://www.resona-gr.co.jp/resonabank/kojin/service/kariru/jutaku/sumikae/index.html

三井住友銀行 住み替えローン

http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/shinki/shouhin/sumikae/index.html

それぞれの金融機関でくわしい内容をご確認ください。
金融機関によって、条件や内容は異なりますので、リサーチを入念に行って自分にあった買い替えローンを利用したいものです。

いずれにしても買い替えのスケジュールは入念に立てなければいけませね。
もちろん買い替えローンについても、メリットデメリットともによく理解下上で利用しましょう。

不動産を買い替えしたいと思っているが、どのくらいの期間がかかる？
とよく質問されます。
どうしてもすぐに売却しなくてはいけなくなったというのではなく、あくまでも余裕がある買い替えを望む場合はある程度の期間をみておく必要があります。
住宅に買い替えをいそいでも、いいことは一切ありません。
売却から購入を同時に進める場合は最低半年くらいは期間を見ておいたほうがよいと思います。
もちろんもっと短い期間、例えば1か月程度でも住宅の買い替えは可能ではありますが、慌ててある物件だけで選択しても後で後悔することになりかねません。
たまたま、自分の条件にぴったりの物件がある場合はラッキーですが。

あまり焦って売却することで、売却の価格を希望の価格よりも低く設定せざるを得ない状況になったり、値引きを迫られて、それを受けるしかなくなったり、なかなか思うようには進まないかもしれません。

住宅の買い替えについては、期間的に余裕をもって望むほうがよいでしょう。
気持ち的にも金銭的にも余裕をもって買い替えをすすめていくほうが、後になって損がないといえます。

不動産を購入するか、売却するかどちらを先にするかは、物件によっても違ってきます。一般論として一概に言えないのが正直なところです。
不動産会社の方にアドバイスをうけながら、買い替えの進め方やどういった方針でいくか、スケジュール的なことも含めて、十分に話あい、理解をしておくことが重要になります。

不動産を売却するときっていつがいいのかご存知ですか？
季節で違うのでしょうか？
よく引越しシーズンなんていわれたりしますが、不動産の売却の場合もベストな時期があるのであれば、知っておくといいですね。

不動産の売却には季節でいうとやはり春と秋と言われます。
3月や9月には業界も需要は間違いなく高まります。
会社などで異動があるので、賃貸住宅ほどではありませんが需要は少なからずともあるようです。
しかし、1年に2回も需要の時期があるとすれば、そんなに季節を意識することもないのではないでしょうか。
季節に神経質になるよりは、もっと違うところに目を向けたほうが良さそうです。

不動産の売却は金利の上がり始めがいいと言われています。
ということは言い換えると不動産を購入したいと考える人が増える時ということになりますね。
金利が上がる前に不動産を購入したいと誰もが思うことでしょう。
急な売却が必要であれば仕方ありませんが、余裕がある場合は経済状況に応じて不動産の売却をしたらいいですね。
もし、不動産を売却したいと思っているのなら普段から経済状況には敏感になっておく必要があります。
景気が上がることで、賃金の上昇も見込まれ、不動産を手に入れたいと考える人は増えます。
金利が高くなりそうだと見込まれる場合は早く不動産を購入しようと考えますので、売却を考えましょう。
金利が実際に上がりきってしまったところで不動産の売却となると出遅れてしまいます。。

不動産の買い替えはタイミングが重要です。
多くの場合、不動産を買い換えるには買い先行のパターンをとる傾向にあるようです。
買い先行なら、じっくりと物件を見て回り考慮に考慮を重ねて選んだ結果、納得のいく不動産を新しく購入することができますし、次に住む不動産が決まっていれば旧不動産を売ってすぐ移り住むことができるので、仮住まい等で余計な出費を発生させてしまうこともありません。
ただ、その場合売却金額で購入するという技が使えなくなりますから、仮のローンを組むといった工夫が必要となってしまいます。

それを考えると、できることなら買い先行ではなく売り先行で買い替えを進めたいものです。
理想を言えば、購入と売却をほぼ同時に行えれば、仮のローンにしろ仮住まいにしろ、余計な出費を増やすことにはならないのですが・・・

買い先行には様々なメリットがありますが、それを置いても売り先行にした方が良いという意見もあります。
というのも、買い先行にして理想の物件を見つけた場合、気分が浮かれてしまって肝心の資金計画を疎かにしてしまう恐れがあるためです。
例えば売却する不動産の査定を済ませてしまった後だと、その査定額ちょうどの不動産を購入しようとしてしまいます。
しかし、査定額はあくまでも予想であり売却額ではありませんので、予想どおりの金額で売れるとは限りません。
もしそれよりも安く売ることになってしまった場合、購入金額の方が上回ってしまうなんて可能性がありますからね。

不動産の買い替えの際の利用を目的とした、買い替え専用のローンというものもあります。
正式名称（商品名）は金融機関によって異なるので、ご利用の際にはそれぞれで確認してみてください。
当サイトでは判り易く「買い替えローン」と表記させていただきます。

通常の住宅ローンの場合は住宅購入のための費用を借りられるものですが、買い替えローンの場合は新しく購入する住宅の費用もさることながら、売却する住宅に残ったローンを一括返済する費用をも借りられます。
・・・と説明するとなんとも太っ腹なローンのようにも感じられますが、残りの返済分と新規購入分両方の費用の合計分が借りられる・・・と説明するとイメージしやすいでしょう。
決して残りの返済分を肩代わりしてくれるわけではありません。

不動産を買い替える場合、たいていは売却金額で新規に購入することになるでしょう。
しかし、それで全てがまかなえるとは限りませんし、売却する不動産に残った住宅ローンが消えるわけでもありません。
だからといって新しく住宅ローンからお金を借りて新規に不動産を購入しては、二重に返済を背負ってしまうことになります。
そうでなくても、既にローンを背負っているため新しくローンを組めないことも考えられますしね。
そういった負担を軽減させるために、買い替えローンというものがあるのです。

ちなみに、こうして「買い替えローン」とまとめて呼んでいるものの、残りの返済分は「担保抹消分」として内容はしっかりと区別されています。
とはいえローンプランの仕組み上、担保抹消分のみを借りるといったことはできませんが。

前回説明した不動産の「買い替え特約」と似た名称の制度があります。
「買い替え特例」と言うのですが、内容に関しては買い替え特約とは似ても似つかないものとなっていますので、混同してしまわないようご注意ください。

不動産の「買い替え特例」とは譲渡所得税と関係している制度です。
譲渡所得税とは自宅を売って得た利益にかかる税金で、その税金を軽減させる特例のひとつに買い替え特例があるのです。
譲渡所得税を軽減させる特例には「3000万円特別控除、長期譲渡所得の軽減税率の特例」というものがありますが、こちらは新居を買わなくとも自宅を売却するなら適用される可能性のあるものです。
対し、買い替え特例は新居に対していくつかの条件が定められているため、まさに買い替えのための特例というわけです。

買い替え特例の利用条件は、売却する家に10年以上住んでいたことです。
3000万円特別控除（以下略）の場合、売却益が3000万円に満たないと税金が無くなってしまうので、税金額によっては使用する特例を考えなくてはなりませんね。
買い替え特例の注意点は、あまりに短期間の間に何度も買い替えしてしまうと、税額が軽減されるどころか増加してしまう可能性があることです。

買い替えの場合にかかる譲渡所得税は、売却額から購入額を差し引いた最終的な利益です。
これがプラスの場合の税金と、3000万円特別控除を利用した場合の税金を比較してみましょう。
逆にマイナスの場合は税金はかかりませんね。
しかし、新居に住む期間が短かったり既に再転居を視野に入れている場合は、売却による利益の方が加算されてしまうこともあります。

不動産の買い替えは、新居の購入とこれまで住んでいた住宅の売却のタイミングが合わなければ、仮住まいなどで対処しなければならない、案外難しいことです。
新居が決まっていても、売却できなければ資金のやりくりが滞ってしまいます。
そんな場合を想定して救済策として設けられた、買い替え特約というものがあります。
新居となる不動産は購入したものの、肝心の旧宅が売れなかった場合、新居の購入契約を無かったことにできるという内容のものです。

売却までの期間や売却額に制限はありますが、新居の購入を第一優先として買い替えを進めている方にとっては心強い特約ですね。
買い替え特約を結んでおけば、新居を無理に購入せずに済みますし、かといって違約金が必要となることもありません。
手付金もしっかりと戻ってきます。
何より、無理して購入した後の新居の支払いに悩まされることはありません。
不動産の買い替え特約は、こういったリスク回避のための策なのです。

不動産を買い替える場合、多くの人は旧宅の売却額を新居の購入費用に充てようと考えていることでしょう。
それは、旧宅が売れないと新居は購入できないということに他なりませんからね。

買い替え特約が付いているのは「停止条件付き契約」です。
「停止条件付き契約」とは一定条件が発生した場合に限り契約をどうにかできるというもので、そのうちのひとつが今回説明している買い替え特約です。
買い替え特約の場合の一定条件とは旧宅が売却できないことで、契約のをどうにかするというのはキャンセルしてしまうということですね。

住まいを買い替える場合、その手順は以下のようになります。

①　買い替えのタイミング（売り先行か買い先行か）を決定
　↓
②　不動産の査定
　↓
③　売却物件の売り出し価格決定
　↓
④　媒介契約を仲介会社と結ぶ
　↓
⑤　売却活動
　↓
⑥　買主が現れたら売買契約を結ぶ
　↓
⑦　引き渡し

買い替えの手順とは言っても、以上は主に売却の手順です。
①で売り先行と決めた場合引き渡しの後に新居を検討することになりますし、買い先行の場合は、新居が決まってからこれらを行うことになるでしょう。

しかし、買い替えには実は売り先行と買い先行以外の方法があります。
不動産の買い替えをサポートしてくれる業者にもよりますが、売りと買いを同時進行で行う方法があります。
この方法で買い替えを進めれば、売却価格を考慮して新居を買うことが可能ですし、また引っ越しの二度手間なども防げます。
ただし、もし元の家が売却成立とならなかった場合、買い替えを白紙解約しなければならない可能性がありますので、注意が必要です。

ちなみに、⑤の売却活動とは広告等での宣伝だということはお判りでしょう。
この宣伝は仲介会社によって行われますが、その経過は1～2週間ごとに報告されます。
広告は最近ではインターネットを利用する方法が増えましたが、地元の方々の情報源としては住宅情報誌や新聞の折り込みチラシなども効果的です。
もちろん、それらの全てを利用すれば、不動産を売却できる確率も高くなります。

不動産の買い替えとは言っても、これには二通りの意味があります。
ひとつは、自分の居住物件を変更するということ。つまり、引っ越しですね。
もうひとつは、投資商品として不動産を持っている場合（不動産投資）の買い替えです。
・・・まぁ、マンションや一戸建てを持っているという点は、投資のつもりがあろうとなかろうと同じことではありますので、買い替えの際に注意すべき点は似通ってきます。
ただ、住まいを変える意味での不動産の買い替えとなると、次の居住物件が決まらなくては不動産が売れても引き渡せない、といったことはありますが。

不動産を買い替えるにあたって起こす行動には2つのパターンがあります。
ひとつめは買い先行。
新しく不動産を買って、そちらへ引っ越してしまってから、空いた自宅を売るというパターンです。
この場合の注意点は、売値を想定しておいて新しい不動産を買い、想定通りの値段で旧不動産が売れないとローン返済が大変なことになるという点にあります。

ふたつめは、売り先行。
元の自宅を先に売っておいて、その資金で新しく不動産を買うというパターンです。
しかしこの場合、上記で述べたような引っ越し先が決まってもいないのに・・・ということになりかねません。
その場合は、引っ越し先が決定するまで一時的に実家やアパートで暮らすという方法もありますが・・・
それによって買い替えのプランが変わりますし、場合によってはローンの決済関係で日程調整がままならなくもなりますので、注意が必要です。

大なり小なり不動産を持つと何かと苦労はするものです。
その苦労の中でも決断力が迫られるのが、この不動産の買い替えではないでしょうか。